Seguridad jurídica hipotecaria

Artículo publicado en Cinco Días el 13 de enero de 2107

Dicen los psicólogos –con gran influencia reciente en la economía y las finanzas del comportamiento– que la disonancia cognitiva alcanza la mayor parte de nuestras decisiones. Casi ninguna acción es absoluta y puramente honesta o deshonesta, altruista o egoísta. Hay numerosos grises. En lo que se refiere a los contratos financieros con los bancos, cunde una percepción de deshonestidad hacia el lado de la oferta. Y está también (científicamente) demostrado que los que estamos en el lado de la demanda tampoco actuamos con un aura de santidad o altruismo financiero, ni con los bancos ni en nuestros propios contratos y relaciones privadas.

Vaya por delante, con claridad y casi vehemencia, que la crisis financiera ha ilustrado de forma cruda que ha habido tremendos fallos en la información de los contratos financieros en todo el mundo y en el modo en que esta ha sido transmitida desde los bancos a los clientes en un importante conjunto de dimensiones. Pero también parece necesario informar y reflexionar sobre dónde están los límites a la responsabilidad individual y dónde la seguridad jurídica de los contratos se puede perder en un todo relativo a los derechos y negador de obligaciones.

Las hipotecas han sido un punto de referencia esencial y España un caso tan relevante y llamativo como particular. España es un país de propietarios de vivienda, algo que no hubiera sido posible sin una cierta seguridad jurídica. Como en otros ámbitos contractuales, las hipotecas han ido mejorando su configuración, eficiencia y las garantías ofrecidas a los clientes. Recientemente han aparecido, sin embargo, algunas demandas y sentencias en diferentes ámbitos jurisdiccionales que han puesto patas arriba algunos de los ingredientes habitualmente contenidos en los contratos hipotecarios en nuestro país. Las cláusulas suelo han sido la principal referencia. En un principio, las demandas contra este tipo de límites inferiores a los tipos de interés hipotecarios se sustentaron en el desconocimiento. Esto, con las garantías informativas al uso, resulta más difícilmente demostrable, al menos en un conjunto nada despreciable de casos. Además, se trata de cláusulas que se introdujeron para condiciones de excepcionalidad, tanto las suelo como las techo. Pero la excepcionalidad se ha acabado materializando de forma cruda, con tipos reales negativos. Y en ese punto ha parecido que solo los bancos y no los hipotecados se beneficiaban de la gran caída en el precio del dinero. En este punto, y solo bajo determinadas circunstancias y casos, la justicia europea ha esgrimido que algunas de estas cláusulas podrían ser abusivas. La excepcionalidad no ha sido óbice para que los bancos hayan cambiado progresivamente su política en este punto. Pero la retroactividad que ahora se impone (y debe acatarse cuando corresponda) tiene, en mi opinión, un sesgo retrospectivo: se está evaluando esta cláusula en condiciones excepcionales difícilmente previsibles cuando se originaron los contratos.

Ahora, incluso, algunas sentencias quieren llevar algo más allá la eliminación de algunas condiciones contractuales al uso en las hipotecas, sugiriendo que algunos gastos y otras comisiones deben ser eliminados o, directamente, asumidos por el banco. Todo esto sucede, además, de forma algo paradójica, en un contexto regulatorio en el que se han ido dando garantías cada vez mayores (informativas y de protección) al consumidor de estos productos financieros. Si estos cambios en las condiciones contractuales se convirtiesen en regulación, no está nada claro que eso vaya a favorecer al consumidor. Las hipotecas se encarecerían en todo caso. Como todo producto, su precio (condiciones, comisiones, tipos de interés) debe ajustarse al coste completo del servicio. Y, dicho sea de paso, la verdadera naturaleza de este coste tiene componentes técnicos que se echan de menos en algunas disposiciones judiciales. En particular, una hipoteca no está solo afectada por el riesgo crediticio, sino también por otros como el de tipo de interés e incluso, en determinadas circunstancias, por el riesgo de mercado.

Las soluciones privadas entre bancos y clientes han permitido distribuir los posibles efectos de la excepcionalidad de las condiciones financieras. Pero los sesgos retrospectivos y la excesiva racionalización de la disonancia cognitiva (“ellos los malos y nosotros los buenos”) puede acabar teniendo más costes que beneficios a largo plazo. La normativa europea ya aplicada en España cuenta con garantías en términos de “explicaciones adecuadas y servicios de asesoramiento” en las hipotecas y eso es lo que debe garantizarse. No parece necesaria regulación adicional y más aplicaciones retrospectivas crearían innecesaria inseguridad jurídica. Por supuesto, como en los casos de los desahucios, hay excepciones que merecen un tratamiento personalizado, pero abrir en canal los contratos para rehacerlos retrospectivamente puede crear serios problemas. A todos. La propia regulación europea parte, en sus exposiciones de motivos, del reconocimiento de que la complejidad financiera no es para el cliente minorista –algo que es fácil suscribir– y también reconoce que muchas veces las expectativas de los clientes son excesivamente optimistas y poco prudentes, lo que redunda en la necesidad de mejorar los mecanismos de información.

La excepcionalidad financiera ha afectado en muchas direcciones. Estos días, algunas estimaciones han sugerido que las caídas de tipos de interés han permitido a las familias ahorrar 25.000 millones de euros desde 2008. Deberíamos tener en cuenta que gran parte de esa caída se debe a la acción del BCE y no al verdadero equilibrio entre oferta y demanda de fondos ajustado por riesgo. La política monetaria sí que puede estar llegando más al cliente de lo que podría pensarse. Y la excepcionalidad financiera no debe racionalizarse de forma excesiva por el lado de la demanda, porque la inseguridad jurídica contraerá aún más la oferta de nuevos, numerosos y necesarios contratos.

 

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