Más retos para la vivienda

Publicado en El País el 10 de julio de 2018

Recuerdo un paisaje común a ciudades como Hong Kong, Singapur o numerosas otras españolas cuando la crisis financiera se hizo una realidad innegable. Cientos de grúas adornaban los paisajes urbanos. Inmóviles para el estupor de todos. Hoy, acceder a la vivienda en lugares como Madrid es tremendamente complicado. Algunos propietarios pagan gastos de comunidad que equivalen al pago hipotecario en otras ciudades. Y leo estos días que en Hong Kong se ha vendido una plaza de garaje por 651.000 euros ¿Acaso no hemos aprendido nada?

Al igual que en otros ámbitos, en el mercado inmobiliario son necesarios incentivos y reglas que impidan que la irresponsabilidad pueda imponerse al bien común. En España, las leyes del suelo y los parámetros fiscales de la construcción han cambiado poco, salvo en lo que se refiere (limitadamente) a la protección del litoral. Y el derecho a la vivienda (que es programático pero no absoluto) se sigue usando con poco contenido real en demasiadas ocasiones. Algunos elementos del mercado han ido, incluso, en dirección equivocada. Por ejemplo, hay un crecimiento enorme de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria (Socimis), con un tratamiento fiscal favorable que podría estar alentando el enfoque especulativo. Esto tiene que ver con la elevación de los precios del alquiler. Y hay que añadir también el efecto de los arrendamientos turísticos. Sobre todo los opacos fiscalmente. No será hasta 2019 que se exija verdaderamente a las plataformas online de este negocio la cesión de datos de clientes a Hacienda.

Aunque en España el alquiler permaneció largo tiempo en segundo plano, ha resurgido. Entre otras cosas, por la dificultad de acceso a la propiedad. Esto alienta la inversión directa en inmuebles para destinarlos al alquiler y ha disparado la rentabilidad del arrendamiento muy por encima de la de los fondos de inversión monetaria y de renta variable, de capa caída en los últimos meses. Puesto que un dividendo aproximado de la vivienda es el coste del alquiler, el auge arrendador impulsa, en alguna medida, los precios inmobiliarios. Se leen algunos titulares —quizás excesivos, al menos a día de hoy, creo yo— que alertan de nuevas burbujas.

El crecimiento interanual de dos dígitos en precios de la vivienda está acotado a las grandes ciudades y no es, de momento, continuo. Y hay que tener en cuenta que una proporción muy significativa del mercado (más del 50%, según varias estimaciones) la mueven fondos internacionales. Los índices basados tanto en precios de tasación, como en registros notariales o de transacciones en portales online apuntan a un crecimiento interanual de los precios de vivienda del 6-8% con recorrido al alza durante dos o tres años. Ya se verá, porque esas subidas son más por la vía mayorista que una respuesta a la realidad actual del mercado para el español de a pie, donde el crédito hipotecario minorista no crece. Desajuste inmobiliario sí. Burbuja no. En todo caso, no es este, desde luego, el fomento necesario del alquiler del que se hablaba tanto hace pocos años para solventar el problema de la vivienda en España.

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